목4동 재개발 공주복 소규모 주택정비사업 도심공공주택복합사업 현금청산 지역주택조합 장단점

최근 목동사거리 부근에서 강서고등학교, 정목초등학교 부근으로 이슈가 되고 있는 목4동 재개발 또는 도심 공공주택 복합사업이라는 것이 있습니다.  골목 곳곳에 현수막이 걸려있거나 우편물로 동의서를 제출하라고 활발하게 홍보 중인데

지역주택조합이랑 같은 건가? 하고 알아보니 오히려 소규모 주택정비사업 쪽에 가깝더군요.

잘 못 알아보고 목4동 재개발이다! 하고 덤볐다가는 현금청산당할 수 있으니 알아보도록 하겠습니다. 

 

목4동 재개발?

 

목동사거리를 경계로 길 건너편은 화곡4동, 길하나 건너면 목4동입니다. 

도보로 목동역 5호선을 이용하거나 버스로 등촌역 9호선을 이용할 수 있습니다.

 

목4동 도심공공주택복합사업 현장

 

5호선 목동역은 현재 강북횡단선 호재를 갖고 있는 지역으로 아직 확정된 노선은 아니지만 선거철이니만큼 기대해보아도 좋을 노선입니다. 서부선과 마찬가지로 된다 된다 소리가 꽤 오래전부터 나왔습니다.

서부선도 결국 확정되어 발표된 것을 보면 강북횡단선도 뜬구름 잡는 이야기는 아닌 것 같아요

 

 

목동역에서 시작하여 목동사거리~상암 디지털미디어시티~가재울뉴타운~홍제~평창동~길음~청량리까지 지하철 인프라를 누릴 수 없던 강북 주민들을 위한 노선입니다. 

 

실제로 목동사거리에 강북횡단선이 개통된다면 (예시로 사거리에 출구가 생긴다면) 목4동 재개발현장에서 목동사거리역 까지의 거리는 도보 2분으로 초역세권 입지가 됩니다.

스타벅스 불모지였던 이 동네에 스타벅스DT가 생긴 것도 특이했습니다.

 

 

아무튼 목4동은 교통호재도 갖추고 강서고등학교, 정목초등학교 등 우수한 학군을 이용하는 곳으로 전세도 활발하게 나가는 주택가입니다. 노후도는 30년이 넘은 주택들과 5년 미만 신축 빌라들이 섞여있어서 민간 재개발로는 어려운 현장이라 생각했습니다.

그래서 이곳에서 추진하는 사업은 '도심공공주택복합사업' 입니다.

이것을 자세하게 알아봐야 현금청산을 피할 수 있습니다..

 

 

도심공공주택복합사업이란?

 

민간기업, 지자체와 토지주가 저개발된 도심의 우수한 입지를 발굴하여 LH와 SH등에 주택 및 복합거점 사업을 진행하는 것으로 3가지 목적이 있습니다.

 

1. 역세권 >> 주거상업고밀지구

최대 700% 까지 용적률 상향가능, 지하철 연결통로, 상업시설 비율을 적절히 배치하여 고밀지구 복합 고밀개발이 가능

 

2. 준공업지역 >> 주거산업융합지구

R&D센터, 스타트업 육성공간, 청년기숙사 등 주거단지 복합 주거산업융합지구 조성 가능

 

3. 노후저층주거지 >> 주택공급활성화지구 

건축 규제 완화로 생활SOC복합시설 등의 우수한 주거환경과 육아시설을 갖춘 주택공급 활성화 지구로 조성 가능

 

각종 규제나 용적률로 민간기업이 접근하기 어려워서 개발이 힘들었던 준공업지, 역세권, 저층노후주거지 등에 정부+민간+LH+SH가 협업하여 빠른 개발을 추진하여 주택공급을 활성화하고 도시 기능에 활력을 주는 사업입니다.

 

국토교통부 (출처)

 

국토교통부에 따르면 공공주택복합사업으로 분당, 강남3구 아파트수에 유사한 32만호 공급을 새롭게 만들 수 있고, 평균 13년이상 걸리는 정비사업을 5년이라는 최단기간에 끝낼 수 있다고 합니다.

또한 충분한 SOC시설과 민간의 창의적인 설계와 시공으로 누구나 살고 싶은 주거지를 완성할 수 있습니다.

가격은 공공분양으로 시세보다 저렴하게 공급하는 것이 목적입니다.

 

도심공공주택복합사업은 토지주와 주민 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되어 공기업의 부지 확보 및 지자체의 신속한 인허가로 빠르게 재개발을 할 수 있습니다. 특히 이번 도심공공주택복합사업은 '3년'이라는 공공주택특별법이 적용되어 빠른 시간 안에 2/3 동의서를 취합하는 것이 가장 중요하다고 합니다.

 

 

빠르게 재개발이 된다면 그곳 주민들에게 모두 좋은 것이 아닌가? 생각할 수 있지만 '공공'의 함정이 있습니다.

 

바로 2/3에 동의하지 않은 1/3 거주자 및 소유자에게는 현금보상(청산 및 수용)만이 남습니다.

그럼 다 동의하면 되는데 뭐가 어렵냐?!라고 하겠지만 위의 공공사업 대책 발표일이었던 2021년 6월 29일 이후에 취득한 주택에는 공급권(동의서 권리)가 주어지지 않습니다.

 

위의 법을 모르는 상태에서 매수한 사람들은 그저 건물 가격만으로 현금을 받고 나가게 될 수 있고 집을 떠나고 싶지 않은 사람들에게는 과반수에 따라서 선택권이 없습니다.

 

공동명의여도 공급권은 1개만 주어집니다.  사업예정지로 선정되면 토지거래허가구역으로 지정되어 인근 지역이 재개발 기대감으로 집값 상승 시 함께 병행하여 진행 <<이러면 주변 집의 거래율도 낮아질 수밖에 없습니다.

 

참고로 만약에 목4동이 공공주택복합사업지역으로 지정되면 소유권이전등기시까지 전매제한되고 우선공급받은(원 소유자)는 계약일로부터 5년 이내 청약 및 분양이 제한됩니다.

 

 

그러나 정말 좋은 것은 정말 집이 필요한 사람들에게는 매우 좋은 조건입니다(실행된다면)

 

목4동에 투자 목적으로 매수해 둔 사람들도 있을 것이고 그냥 예전부터 살기 좋아서 사는 분들도 많을 텐데 그분들에게 적은 금액으로 새 아파트. 새집에 살 수 있는 기회를 줍니다.

물론 공짜는 아니고요

 

목4동 재개발 분담금

 

사업지 1주택 소유자라면 이익공유형 주택으로 선택한다면 분담금을 덜 수 있습니다.

부족한 분담금을 LH나 SH에서 내주고, 나는 내 돈만큼만 소유하는 것입니다.

 

즉, 내가 갖고 있던 집이 1억인데 재배발로 분양가 4억에 입주 가능하다면 나는 1억밖에 없으니 전체 집의 1/4만 내 소유가 되는 것입니다.

그리고 집이 8억이 되어 오르면 똑같이 1/4 즉 2억원이 내 지분이 됩니다.

 

제가 생각하기에 공공주택복합사업은 나이가 좀 있으셔서 앞으로 소득 창출은 좀 어렵지만 수중에 집하 나있다. 

그런데 목4동에서 노후된 집에 거주하고 있어서 계단 오르기 어렵고 집이 너무 노후되어 힘든 사람들에게는 좋은 제도 같이 느껴집니다.

 

 

 

참고로 분담금 지불 능력(약3억원)이 나는 있다! 하시는 분은 그냥 일반분양 선택하셔서 돈 내고 입주하시면 됩니다.

처음에 돈이 없어서 이익공유형(LH/SH분담금 지원받고 입주) 하신 분들은 1회에 한해서 10년이내 분담금을 내고 지분 100% 소유가 가능합니다.(전환 당시의 감정가 기준)

 

이렇게 지어진 새집은 실거주 5년이 의무이며 매도 시 LH또는 SH에만 매도가 가능합니다.

큰 시세차익은 바라지 않고 그냥 사는 집 개념으로 봐야 할 것 같습니다.

 

이주비 지원도 실거주 소유자에 한하여 2개월 가계 지출비에 해당하는 주거이전비와 연면적 기준 이사비를 지원합니다.

전세금 반환이 어려운 집주인을 위해서 요건이 맞으면 HUG에서 대출보증합니다.

 

목4동은 학군도 좋고 오목교 인근의 인프라 시설들을 누릴 수 있는 지역으로 젊은 부부도 많이 살고 한번 터 잡은 사람은 오래 사는 경향이 있는 도시입니다. 대규모로 저렇게 개발이 되면 엄청난 효과가 있을 것 같기는 한데 3년이라는 짧은 기간에 가능할지.. 의문이 되기는 합니다.